Kira tespit davası, hem mülkünü kiraya veren hem de kiracı açısından önemli detaylar barındıran bir dava çeşididir. Kira tutarında anlaşılamaması durumunda açılan ilgili davada mahkeme, dava konusunun bedelinin ne olacağına dair bir tespitte bulunmaktadır.
Makalemizde kira bedelinin tespiti davası nedir ve kira tespit davası koşulları nelerdir gibi önemli konulara değindik. Her iki taraf açısından da mühim bir konu olması nedeniyle yazımızı dikkatle okumanızı ve dava sürecini alanında profesyonel bir avukat ile takip etmenizi tavsiye ederiz.
Kira Tespit Davası Nedir? Ne Anlama Gelir?
Kira tutarının günün piyasa şartları dikkate alınarak hak ettiği değere uyarlanması amacıyla açılan davalardır. Kira tespit davasının bir başka ismi ise kira bedelinin tespiti davası şeklindedir. Bu davaya ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343’üncü maddesinde ve devamında açıklanmış durumdadır. Kira tutarının belirlenmesinde pek çok farklı etken bulunmaktadır.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davası hususunda en çok merak edilenlerden biri de kira bedeli nasıl belirlenir sorusudur. Bu bedelin belirlenmesine dair düzenlemeler TBK madde 344’te yer almaktadır. Kiraya veren şahsın kira dönemlerinde kiracı birey aleyhine dair değişiklikler yapması söz konusu olabilmektedir. Ancak aleyhe yapılan değişikliğin geçerli olması adına bazı sınırlamalar bulunmaktadır.
İlk olarak geride kalan kira döneminde tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre bir oran belirlenmektedir. Yeni kira dönemi için açıklanan tutarın bu değişim oranını geçmemesi lazımdır. Bu sınırlama sadece bir senelik kira sözleşmeleri için değil, bir seneden fazla süreli sözleşmeler bakımından da geçerli olmaktadır.
Her iki taraf da bu sınırlama dahilinde bir tutarda anlaşamazlarsa ve bazı koşullar gerçekleşmiş ise kira bedeli gene ilgili sınırlamaya bağlı kalınarak hâkim tarafından belirlenmektedir. Hâkim belirlemeyi yapar iken kiralanan gayrimenkulün durumunu göz önünde bulundurarak doğru bir şekilde karara varmaktadır.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası şartları bulunmaktadır. Kira tespit davasının açılabilmesi amacıyla bu şartların oluşması gerekmektedir. Kira bedelinin tespiti davası açılması için gereken koşullardan birincisi, taraflar arasında bir kira akdinin olmasıdır.
Bu şartın sağlanması için ilgili taraflar arasındaki sözleşmenin yazılı olması gerekmemektedir. Tarafların sözlü beyanlarına dayalı şekilde oluşturulan kira akdi de bu koşulun oluşması için yeterli görülmektedir. Taraflar arasındaki mevcut kira akdinin geçerli olması önemlidir.
Kira bedelinin tespiti davası açmak için gereken bir başka koşul ise bu davanın açılmasında hukuki fayda bulunması gerektiğidir. Mesela kira tutarının artışına dair kiracıyla kiraya veren birey arasında belirli yasal sınırlamalar dahilinde bir anlaşma var ise bu gelişme karşısında kira tutarının tespiti davası açılmasında hukuki fayda yer almaz.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tutarının tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olmaktadır. Yetkili mahkeme ise dava hususu olacak taşınmaz gayrimenkulün bulunduğu yerdeki mahkemedir. Yetki ve görev kurallarında hata yapılması ise davanın reddine sebebiyet verebilir. Bundan dolayı dava açılmadan evvel hukuki yardım almakta fayda vardır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Konuyla ilgili olarak kira tespit davası ne zaman açılır sorusu da sıklıkla sorulmaktadır. Bu sorunun cevabı TBK madde 345’te yer almaktadır. Buna göre kira bedelinin tespiti davaları her daim açılabilir. Yani ilgili davanın açılmasında herhangi bir süre şartı bulunmaz.
Kira Tespit Davasında 5 Sene Kuralı
Kira tutarının tespiti davası eğer ki beş seneden az sürmüş olan bir kira akdine dayanıyor ise bazı hususlara dikkat etmekte fayda vardır. Mahkeme yeni kira tutarını tespit ederken senelik TÜFE oranını dikkate alarak kiraya hükmetmektedir. Eğer ki taraflar arasındaki sözleşmede TÜFE’den daha az bir artış oranında anlaşmaya varıldı ise mahkeme davayı reddedecektir. Fakat herhangi bir belirleme yapılmadı ve kiracı TÜFE’nin altında bir miktarla ödeme yapıyor ya da hiç yükseltmeden ödeme yapıyor ise bu hususta TÜFE’ye kadar artırım yapılacaktır.
Kira tutarının tespiti davası beş seneden daha fazla sürmüş olan bir kira akdine dayanıyor ise farklı durumlar söz konusu olmaktadır. TÜFE oranına bağlı olmaksızın TÜFE’nin üzerinde bir yükselişe hükmedilebilmektedir. Bu noktada bilirkişi tarafından mevcut piyasanın hali, kiracı bireyin kiracılık süresi gibi pek çok farklı unsur ele alınarak bir belirleme yapılmaktadır. Bilirkişi raporu eğer ki yanlı hazırlandı ise olmaması gereken koşullara göre belirleme yapıldıysa vb. bilirkişi raporuna hemen itirazda bulunmak önemlidir.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası açabilecek kişiler de bilinmelidir. Bu davayı açmakta hukuki faydası olan bireyler tarafından kira tespit davası açılabilmektedir. Hukuki yararı olan bireyler ilk olarak kira akdinin taraflarıdır. Kira akdi kim ile yapıldı ise kira tutarının tespiti davasının da o birey aleyhine açılması gerekir. Kira tutarının tespiti davasının sadece kiraya veren tarafından değil kiracı tarafından da açılması söz konusu olabilmektedir. Kiracı kişi, kiraya verenin kanunda açıklanan ya da sözleşmede belirlenen sınırlamalar haricine çıkarak bir tutar belirlediğini düşünüyor ise bu davayı açabilmektedir.
Yukarıda da görüldüğü gibi kira tespit davası çok önemli ayrıntılar içeren bir dava türüdür. Bu nedenle sürecin avukat desteği alınarak takip edilmesi önemlidir. AVD Hukuk olarak; hukukun farklı alanlarında uzmanlaşmış avukat kadrosuna sahibiz. Alanında profesyonel ve deneyimli avukatlarımızdan destek alarak; sürecin doğru ve problemsiz bir şekilde sonlandırılmasını sağlayabilirsiniz. Uzun senelerden bu yana her alanda avukat desteği sunan AVD Hukuk; kira tespit davası hususunda da size optimal anlamda yardımcı olacaktır.